전월세 자동 연장(묵시적 갱신), 집주인은 월세 못 올립니다 — 갱신요구권과 뭐가 다른가

 

전월세 계약이 끝날 때가 되면 "얼마나 올려줘야 하나"부터 걱정합니다. 그런데 연장 방식이 뭐냐에 따라, 집주인이 한 푼도 못 올리는 경우가 있습니다. 같은 '2년 연장'이라도 방식이 세 가지고, 올릴 수 있는 돈이 완전히 다릅니다.

결론부터 — 연장 방식이 세 가지, 올릴 수 있는 돈이 다릅니다

• ① 그냥 조용히 지나가면(묵시적 갱신) → 집주인이 알아서 올릴 권리가 생기지 않습니다. 만기 6~2개월 전에 집주인이 아무 말(나가라·조건 바꾸자) 없이 지나가면 '전과 똑같은 조건'으로 2년 자동 연장됩니다(아래 '되는 조건' 충족 시). 똑같은 조건이라, 집주인이 이걸 근거로 자동으로 5%든 얼마든 올릴 수는 없습니다.
• ② 내가 "2년 더 살게요" 요구하면(계약갱신요구권) → 5% 이내에서 올릴 수 있습니다. 이건 세입자가 쓰는 권리인데, 대신 집주인이 5% 이내에서 올려달라 할 수 있습니다. 단, 내가 그 인상에 동의하지 않으면 집주인 마음대로는 못 올리고, 다투게 되면 분쟁조정·소송으로 정해집니다.
• ③ 서로 새로 합의하면(합의 갱신) → 5% 상한도 없습니다. 둘이 "이 조건으로 다시 하자" 하고 새로 도장을 찍는 경우라 금액은 합의하기 나름입니다.

📌 한눈에: 가장 유리한 건 ①묵시적 갱신(집주인이 자동으로 못 올림)이고, 세입자가 확실히 2년을 보장받고 싶을 때 쓰는 게 ②갱신요구권(대신 5%까지 인상 협의)입니다. 이 둘을 헷갈리면 안 내도 될 돈을 냅니다.

전월세 2년 연장, 세 가지 방식 비교

올릴 수 있는 돈이 완전히 다릅니다

① 묵시적 갱신  (아무 말 없이 만기 지남)

전과 똑같은 조건 2년 연장 → 집주인이 이를 근거로 자동 인상 불가. 세입자는 중간에 나갈 자유 있음(통보 3개월 뒤 효력)

② 계약갱신요구권  (세입자가 "2년 더" 요구)

2년 보장(집주인 거절엔 정당 사유 필요) · 인상 5% 이내 협의 · 평생 1번만 · 만기 6~2개월 전 행사

③ 합의 갱신  (서로 새로 도장)

둘이 합의해 새 조건으로 재계약 → 5% 상한 없음. 금액은 합의하기 나름

집주인이 만기 6~2개월 전에 아무 말도 안 하면 자동으로 ①번(가장 유리)이 됩니다. 먼저 "재계약하죠?"라고 연락하면 오히려 ②·③으로 넘어갈 수 있습니다.

가장 큰 오해 — "묵시적 갱신은 상한이 없어서 마음대로 올린다?"

많은 세입자가 "묵시적 갱신은 5% 상한 규정이 없으니 집주인이 마음대로 올릴 수 있다"고 겁을 냅니다. 거꾸로 알고 있는 겁니다. 상한 규정이 안 붙는 이유는 애초에 자동으로 올릴 권리 자체가 없기 때문입니다. 규정이 없는 게 오히려 세입자에게 유리한, 드문 경우입니다.

법이 묵시적 갱신을 "전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약한 것으로 본다"고 정하기 때문입니다(주택임대차보호법 제6조). 그래서 집주인이 돈을 올리고 싶으면 묵시적 갱신으로 흘려보내면 안 되고, 만기 전에 "조건을 바꾸자"고 먼저 말을 꺼내 새로 합의(합의 갱신)를 하거나, 따로 인상을 청구해야 합니다(그 상한도 5%입니다). 아무 말 없이 만기가 지나가 버리면, 그 계약은 이미 '똑같은 조건'으로 굳어진 뒤입니다.

묵시적 갱신이 되는 조건 — '아무 말 없이' 지나가야 합니다

묵시적 갱신은 저절로 되는 게 아니라 조건이 있습니다. 만기 6개월 전부터 2개월 전 사이에, 집주인이 "나가라" 또는 "조건 바꿔서 다시 하자"는 통지를 하지 않으면 자동으로 연장됩니다(세입자도 이 기간에 아무 말 없어야 합니다). '만기 2개월 전'은 예를 들어 11월 30일이 만기면 9월 30일까지를 말합니다. 이 기간(2020년 12월 10일 이후 맺은 계약 기준)이 지나면 자동 연장 쪽으로 굳습니다.

그러니까 집주인이 만기 3개월 전에 "5% 올려서 다시 계약하자"고 연락해 왔다면, 그건 묵시적 갱신이 아닙니다. 그때부턴 갱신요구권을 쓸지, 그 조건에 합의할지, 이사를 갈지를 정하는 국면입니다.

한 가지 더. 묵시적 갱신으로 2년이 연장돼도, 세입자는 그 2년에 묶이지 않습니다. 중간에 나가고 싶으면 집주인에게 해지를 통보하면 되고, 통보한 날부터 3개월 뒤에 효력이 생깁니다(그때 보증금을 돌려받습니다). 반면 집주인 쪽에서는 정당한 사유(뒤에 나오는 실거주 등) 없이 먼저 내보낼 수 없습니다. 이게 묵시적 갱신의 또 다른 이점입니다.

갱신요구권 — "2년 더 살게요" 확실히 못 박는 권리

집주인이 만기 전에 "이제 나가달라"고 하거나 "많이 올려서 다시 하자"고 할 때, 세입자가 쓰는 방패가 계약갱신요구권입니다. 만기 6개월 전부터 2개월 전 사이에 "2년 더 살겠다"고 요구하면, 집주인은 정당한 사유가 없는 한 거절하지 못합니다.

• 딱 1번만 쓸 수 있습니다. 한 번 갱신요구권으로 연장하면 그다음엔 또 못 씁니다(그래서 언제 쓸지가 중요합니다).
• 인상은 5% 이내. 이때는 집주인이 5%(정확히는 20분의 1) 안에서 올려달라 할 수 있습니다. 다만 세입자가 그 인상에 동의하지 않으면 집주인이 일방적으로 못 올리고, 다투게 되면 분쟁조정·소송으로 정해집니다.
• 만기 2개월 전까지 안 하면 이 권리는 사라집니다. 문자·카톡·내용증명 등 말한 기록을 남기는 방식으로 하세요.

집주인이 "내가 들어와 산다"며 거절할 때 — 조심할 게 있습니다

갱신요구권을 써도 집주인이 거절할 수 있는 정당한 사유가 법에 정해져 있습니다. 월세를 2번치(2기) 이상 밀렸거나, 세입자가 몰래 남에게 다시 세를 준 경우(무단 전대), 일부러 집을 훼손한 경우 등입니다. 그중 실무에서 가장 흔한 게 집주인 본인이나 그 직계가족(부모·자녀)이 직접 들어와 산다는 실거주 사유입니다.

여기서 세입자가 알아둘 방패가 하나 있습니다. 집주인이 "내가 산다"며 내보냈는데 정당한 사유 없이 그 집을 다른 사람에게 세를 놓으면, 세입자는 손해배상을 청구할 수 있습니다(주택임대차보호법 제6조의3). 배상액은 (미리 배상액을 정해둔 특약이 없다면) 아래 셋 중 큰 금액으로 정합니다.

• 갱신 거절 당시 월세의 3개월분
• 새로 놓은 세와 원래 내 세의 차액을 2년분으로 계산한 금액(보증금은 월세로 환산해 계산합니다)
• 실거주하겠다고 거짓말해서 내가 실제로 입은 손해액

즉 "실거주한다"는 거절이 진짜인지 나중에 확인할 수 있다는 뜻입니다. 나간 뒤에도 그 집이 곧바로 다시 세로 나왔는지 살펴볼 이유가 여기 있습니다(다만 실제 배상 여부·금액은 사안마다 다르고 입증이 필요합니다).

상황별 — 지금 당신은

• 만기가 다가오는데 집주인이 아무 말 없다면 — 굳이 먼저 연락해 "재계약하죠?"라고 긁어 부스럼 만들지 마세요. 그대로 만기 2개월 전이 지나면 묵시적 갱신으로 같은 조건 2년 연장이 됩니다(집주인이 자동으로 못 올림). 단, 이 방식은 2년 뒤 나갈 자유는 그대로 있으니 손해가 아닙니다.
• 집주인이 "5% 올려 다시 하자"고 연락해 왔다면 — 5%가 부담이면, 지금이 갱신요구권을 쓸지 판단할 때입니다. 확실히 2년을 보장받고 싶으면 갱신요구권을 행사하되(만기 2개월 전까지), 인상 폭은 5% 이내에서 협의하세요.
• 집주인이 "내가 들어와 산다"며 나가라 한다면 — 우선은 응할 수밖에 없지만, 나간 뒤 그 집이 곧 다시 세로 나오는지 확인하세요. 실거주가 거짓이었다면 손해배상을 청구할 수 있습니다(입증은 필요합니다).
• 아직 살 만한데 언제 갱신요구권을 쓸지 고민이라면 — 갱신요구권은 평생 1번뿐입니다. 지금 집주인이 조용하면(묵시적 갱신 가능성) 굳이 지금 쓰지 말고 아껴두는 것도 방법입니다. 나중에 집주인이 크게 올리려 할 때 방패로 쓰는 게 더 이득일 수 있습니다.