전세를 월세로 돌릴 때, 집주인이 부르는 월세가 너무 비싼지 확인하는 법 (전월세 전환율)

 

전세 보증금 일부를 월세로 돌리자는 얘기가 나오면, 집주인이 부르는 월세가 적당한 건지 감이 안 옵니다. 그런데 기존 계약을 이어가는 중이라면, 이 월세에는 법으로 정해진 상한이 있습니다. 상한을 넘겨 부르는 월세는 근거를 들어 조정할 수 있습니다. 계산은 초등학교 곱셈이면 됩니다.

결론부터 — 이 공식 하나면 됩니다

전세 보증금 중 월세로 바꾸는 금액에 전환율을 곱하고 12로 나누면, 그게 한 달 월세입니다.

• 월세 = (월세로 바꾸는 보증금) × 전환율 ÷ 12
• 2026년 8월 기준 전환율 상한은 연 5.0%입니다(한국은행 기준금리 3.0% + 2%). 집주인이 이보다 높은 율로 월세를 매기면, 기존 계약을 이어가는 경우 그 초과분은 법적으로 효력이 없습니다.

예를 들어 전세 3억에서 보증금을 1억으로 낮추기로 했다면, 월세로 바뀌는 돈은 2억입니다. 여기에 5.0%를 곱하면 1,000만 원, 12로 나누면 월 약 83만 원이 상한입니다. 집주인이 월 100만 원을 부른다면, 기존 계약 연장이라면 과한 겁니다.

📌 한눈에: 월세로 바꾸는 보증금에 상한율을 곱하고 12로 나눈 값이 법정 상한 월세입니다(2026년 8월 상한율 = 연 5.0%). 다만 상한율은 기준금리에 따라 바뀌니, 계약 시점의 정확한 값은 아래 계산기로 확인하세요.

전세 → 월세, 상한 월세 계산법

기존 계약을 이어갈 때 (2026년 8월 기준)

월세로 바꾸는 보증금  ×  상한율(5.0%)  ÷  12

예) 2억 × 0.05 ÷ 12 = 월 약 83만 원 (이게 상한)

살던 집 계속 살며 전환

상한율 적용 O — 넘게 부르면 초과분 효력 없음

새로 이사 들어가는 집

상한율 적용 X — 신규 계약은 시세대로

상한율은 기준금리가 바뀌면 함께 바뀝니다. 계약 시점 값은 렌트홈(renthome.go.kr)·한국부동산원 계산기에서 확인하세요.

전환율이 뭔지부터 — '보증금을 월세로 바꾸는 이자율'입니다

전환율은 쉽게 말해 보증금을 월세로 바꿀 때 매기는 연이자율입니다. 보증금 2억을 월세로 돌린다는 건, 집주인이 그 2억을 안 받는 대신 매달 이자처럼 월세를 받겠다는 뜻입니다. 그 이자율이 전환율입니다.

법은 이 율을 무한정 높이지 못하게 두 가지 기준 중 낮은 쪽으로 상한을 정합니다. 하나는 연 10%, 다른 하나는 '한국은행 기준금리 + 2%'입니다. 2026년 8월 현재 기준금리가 3.0%이니 여기에 2%를 더하면 5.0%. 10%보다 낮으니 올해 8월 기준 상한은 5.0%가 됩니다.

가장 중요한 함정 — 이 상한은 '신규 계약'엔 안 걸립니다

여기서 많은 사람이 헷갈립니다. 상한율은 '아무 때나' 적용되는 게 아닙니다.

국토교통부·한국부동산원 해석상, 이 상한이 강제되는 건 살던 세입자가 기존 계약을 이어가면서(갱신·연장하면서) 전세를 월세로 바꿀 때입니다. 반대로 세입자가 아예 바뀌는 새 계약은 이 상한에 묶이지 않습니다. 새로 들어오는 사람과는 집주인이 시세대로 전환율을 정할 수 있습니다.

그래서 이렇게 갈립니다.

• 내가 살던 집을 계속 살면서 보증금 일부를 월세로 돌리는 경우 → 상한율이 나를 지켜줍니다. 넘으면 조정할 수 있습니다.
• 내가 새로 이사 들어가는 집의 월세가 계산상 상한율을 넘어 보이는 경우 → 이건 위법이 아닙니다. 신규 계약이라 상한이 없기 때문입니다(다만 시세가 그런지 따져볼 판단 재료는 됩니다).

이 구분을 모르면, 새로 들어가는 집을 두고 "전환율 초과라 불법"이라 오해하거나, 반대로 내가 지켜야 할 상한을 못 챙깁니다.

집주인이 "전세 말고 월세로 하자"고 일방적으로 바꿀 수 있나

없습니다. 전세를 월세로 바꾸는 건 집주인 마음대로가 아니라, 세입자 동의가 있어야 합니다. 집주인이 "이제 반전세로 돌리겠다"고 통보만 한다고 자동으로 바뀌지 않습니다. 싫으면 전세 조건 그대로 유지하겠다고 할 수 있습니다(계약 갱신 국면이라면 갱신요구권과 함께 판단하세요).

만약 이미 상한을 넘는 월세를 내고 있었다면(기존 계약 전환인데 상한율을 초과한 경우), 넘게 낸 부분은 돌려받을 수 있는 돈(부당이득)으로 반환을 청구할 수 있습니다. 다만 "그러니 이번 달부터 안 내겠다"고 세입자가 일방적으로 깎아 내는 건 새로운 분쟁을 부릅니다. 계산으로 초과 여부를 먼저 확인한 뒤, 집주인과 조정하거나 주택임대차분쟁조정위원회(집주인·세입자 다툼을 소송보다 싸고 빠르게 중재해 주는 공적 기구)에 상담하는 게 안전합니다. 반환 인정 여부·금액은 사안마다 다릅니다.

그래서 전세로 두는 게 나은가, 월세로 바꾸는 게 나은가

전환율은 판단 기준도 됩니다. 전환율 5%로 월세를 문다는 건, 월세로 바꾸는 보증금에 매년 5%씩 비용을 무는 셈입니다(상한율은 시점마다 다르니 그때 값을 대입하세요).

• 그 보증금(예: 2억)을 빼서 그 전환율보다 높은 수익으로 안전하게 굴릴 자신이 있으면, 월세로 바꿔 목돈을 빼는 게 이득일 수 있습니다.
• 그럴 데가 마땅치 않으면, 그만한 월세를 무느니 전세로 두는 게 대개 낫습니다.

즉 "내 돈을 그 전환율보다 높게, 안전하게 굴릴 수 있느냐"가 갈림길입니다. (어디에 굴릴지는 개인 상황이니 여기서 특정 상품을 권하진 않습니다.)

상황별 — 지금 당신은

• 살던 집에서 보증금 일부를 월세로 돌리기로 했다면 — 위 공식으로 상한 월세를 직접 계산해 보세요(월세로 바꾸는 보증금 × 상한율 ÷ 12, 2026년 8월이면 상한율 0.05). 집주인이 부른 월세가 이보다 높으면, 기존 계약 연장인 한 그 초과분은 근거를 들어 조정을 요구할 수 있습니다.
• 새로 이사 갈 집의 월세가 비싸 보인다면 — 전환율 상한으로 따지는 건 의미가 없습니다(신규 계약은 상한이 없음). 대신 그 동네 비슷한 매물의 보증금·월세 조합과 비교해 시세가 맞는지 보세요.
• 집주인이 전세를 월세로 일방 통보했다면 — 동의 없이는 바뀌지 않습니다. 전세 유지를 원하면 그렇게 말하고, 갱신 시점이면 갱신요구권과 함께 판단하세요.
• 이미 상한을 넘는 월세를 내 왔다면(기존 계약) — 초과분은 부당이득 반환 대상이 될 수 있습니다. 임의로 안 내지 말고, 주택임대차분쟁조정위원회 상담부터 알아보세요(소송 전 단계).